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Quand la santé se dégrade, le logement devient vite un sujet. Un appartement au troisième étage sans ascenseur, une arthrose qui s’aggrave, une reconnaissance d’invalidité, et l’on cherche à déménager rapidement vers un logement plus adapté. La loi prévoit justement un préavis réduit dans plusieurs de ces situations. Pour le propriétaire, ces règles sont tout aussi utiles à connaître, afin de ne pas réclamer à tort trois mois de loyer.
Trois mois en principe, un mois dans certains cas
Pour un logement loué vide, le locataire qui donne congé respecte en principe un préavis de trois mois (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Ce délai est ramené à un mois dans plusieurs cas. Deux concernent directement la santé et la situation sociale du locataire : le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile, et les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation aux adultes handicapés. Le préavis d’un mois s’applique aussi dans les zones tendues, en cas de premier emploi, de mutation ou de perte d’emploi, et dans quelques autres situations.
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Une condition est souvent oubliée : le locataire doit préciser le motif invoqué et le justifier au moment de l’envoi de sa lettre de congé. À défaut, le préavis reste de trois mois. Le congé est notifié par lettre recommandée avec avis de réception, par acte de commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement, et le délai court à compter de la réception.
Le cas type d’un locataire de 61 ans
Un locataire niçois de 61 ans, ancien artisan, vit dans un deux-pièces sans ascenseur. Son arthrose lombaire s’aggrave, et son médecin atteste qu’un logement de plain-pied est désormais nécessaire. Il envoie son congé avec le certificat médical. Le préavis est d’un mois, et le locataire reste redevable du loyer et des charges sur toute cette durée, sauf si le logement est reloué avant avec l’accord du propriétaire.
La propriétaire, de son côté, n’a pas à contester ce motif ni à demander le détail du diagnostic : le certificat suffit à justifier le préavis réduit. Il en va de même pour un bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés, qui joint simplement le justificatif de son droit. Son intérêt est plutôt d’organiser vite l’état des lieux de sortie et la remise des clés, puis de remettre le logement en location sans perdre de temps. Le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues et justifiées (article 22). Pendant le préavis, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, et de rendre le logement dans l’état prévu par l’état des lieux, sous réserve de l’usure normale. S’il a des difficultés à organiser le déménagement en raison de sa santé, un échange simple sur la date de remise des clés évite les tensions.
Pension d’invalidité et préavis réduit : une distinction importante
Une pension d’invalidité ne figure pas, à elle seule, parmi les situations expressément citées pour obtenir le préavis d’un mois. Elle ne doit donc pas être confondue avec l’AAH, dont le bénéfice ouvre ce délai réduit sur présentation du justificatif approprié. Lorsqu’un problème de santé impose réellement le déménagement, le locataire peut toutefois invoquer son état de santé, à condition de joindre dès l’envoi du congé un certificat médical attestant que le changement de domicile est justifié.
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Pour le bailleur, cette distinction appelle une vérification simple : le motif annoncé correspond-il au justificatif joint et a-t-il été communiqué dès la notification du congé ? Une attestation de pension d’invalidité isolée ne permet pas d’assimiler automatiquement la situation à l’AAH. À l’inverse, le certificat médical prévu pour le changement de domicile permet d’apprécier le motif sans transformer les échanges locatifs en discussion sur la situation médicale personnelle. En cas de désaccord, chacun a intérêt à conserver la lettre et ses pièces, puis à demander un avis adapté plutôt que de retarder l’état des lieux ou la relocation.
Quand c’est le propriétaire qui veut récupérer son logement
Les règles sont très différentes dans l’autre sens. Le bailleur ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de six mois, et seulement pour reprendre le logement, le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. Le congé doit indiquer le motif à peine de nullité. Les locataires de plus de soixante-cinq ans aux ressources modestes bénéficient en outre d’une protection particulière, sauf si le bailleur est lui-même une personne physique de plus de soixante-cinq ans ou aux revenus modestes. Pour délivrer un congé valable à son locataire, chaque mention doit donc être vérifiée avant l’envoi.
Les bailleurs niçois qui rencontrent une difficulté avec un départ, un congé ou un impayé peuvent s’appuyer sur le cabinet Mon Avocat Bailleur, qui intervient devant le tribunal judiciaire de Nice. Connaître ces règles des deux côtés évite bien des malentendus au moment où la santé impose de changer de vie. Un congé bien formé, d’un côté comme de l’autre, permet de tourner la page sans conflit et de relouer rapidement le logement.